Физический износ здания: оценка

Ни одно строение за годы эксплуатации не сможет сохранить конструктивные элементы в первоначальном качестве. Виной всему физический износ здания или сооружения. Со временем эксплуатационные свойства теряются. Период износа начинается сразу после того как объект сдан. Из статьи вы узнаете, что называют физическим износом зданий и сооружений. Как определяется величина. Как проводят оценку, какие признаки износа имеются. Как его рассчитать.

Когда и зачем проводят оценку

Физический износ зданий и сооружений — это величина, отражающая степень ухудшения технических и прочих эксплуатационных характеристик объекта: теплоизоляционных качеств, воздухо- и водонепроницаемости, прочности.

Определить физический износ здания в строительстве требуется, перед продажей, покупкой, арендой или ремонтом здания. Оценка позволяет определить реальное состояние сооружения и быть уверенным, что эксплуатация будет безопасной. Анализ степени износа также нужен для вычисления рыночной стоимости объекта.

Показатель вычисляется по специальной формуле. Во внимание принимают срок эксплуатации недвижимости.

Отдельные дефекты и отклонения, возникающие в процессе эксплуатации, восстановлению подлежат. Рекомендуется рассчитать стоимость предстоящего ремонта и оценить экономическую целесообразность его проведения.

Цели проведения оценки физического износа

Оценка физического износа зданий и сооружений проводится не только для фиксации текущего состояния. Это важная процедура, необходимая в различных ситуациях:

• при купле-продаже, аренде, страховании и наследовании недвижимости — результаты обследования используются для определения реальной рыночной стоимости и подтверждения состояния объекта;
  
  
• перед ремонтом, реконструкцией или капитальным обновлением здания — экспертная оценка помогает определить объём работ и спланировать бюджет;
  
  
• при смене собственника или подрядной организации — обследование фиксирует состояние конструкций и степень износа на момент передачи объекта;
  
  
• после аварийных, чрезвычайных или климатических воздействий — позволяет установить степень повреждений и оценить безопасность эксплуатации;
  
  
• при выявлении дефектов в ходе эксплуатации — помогает понять характер нарушений и необходимость усиления элементов.

Грамотно проведённая экспертиза снижает риски собственника и даёт документальное подтверждение состояния здания.

Степень износа здания

Различают всего две стадии износа здания или сооружения — ту, что устранить можно и неустранимую. Первая предполагает ухудшение технико-экономических и эксплуатационных характеристик, при второй — эксплуатация невозможна.

Общий физический износ здания в ходе эксплуатации разделен на несколько степеней в зависимости от процента износа. Фактическое состояние оценивается по одному из пяти определений.

1. Хорошее (до 20%). В жилом доме, офисном здании и т. д. отсутствуют существенные деформации и повреждения. Отдельные неисправности быстро устранимы в ходе ремонта.
2. Удовлетворительное (21–40%). Конструктивные элементы требуют незначительного ремонта и пригодны к эксплуатации.
3. Неудовлетворительное (от 41 до 60%). Эксплуатировать объект недвижимости можно лишь после выполнения ремонта.
4. Критическое (60–80%). Эксплуатация без замены несущих конструкций запрещена, поскольку они пришли в аварийное состояние.
5. Полное разрушение (от 81 до 100%). Элементы сооружения из-за тотального разрушения ремонту не подлежат.

Причины

Причинами физического износа как полностью всего здания, так и отдельных его конструктивных элементов могут быть различные факторы. К ним относятся:

• Ошибки на стадии проектирования или возведения, например, некачественный бетон.
• Неправильная эксплуатация или просто длительное использование.
• Грибки, бактерии и прочие биологические факторы.
• Агрессивное воздействие среды, ведущее к коррозии, размыву фундамента, промерзанию оснований. Например, чрезмерная влажность.
• Механические или динамические воздействия, ведущие к неравномерной осадке. К таким относят воздействующую через грунт вибрацию.
• Стихийные бедствия.

Типологически все здания, для которых определяют показатели износа, делят на два класса: производственные и гражданские. К первым относятся промышленные цеха, а также сельскохозяйственные объекты. Во второй группе — больницы, школы, жилые дома, гостиницы, магазины, театры и другие общественные объекты.

На технические характеристики и срок службы объекта влияют разрушительные факторы, тип конструкции, качество материалов, сделанный вовремя ремонт и др.

Какие объекты подлежат обследованию

Оценка физического износа проводится для любых типов зданий, независимо от назначения:

Жилые здания

Многоквартирные дома, частные постройки, гостиницы, общежития, дома временного проживания.

Общественные и социальные объекты

Школы, детские сады, больницы, поликлиники, административные здания, торговые центры, культурные учреждения.

Коммерческие и производственные сооружения

Склады, логистические комплексы, промышленные цеха, сельскохозяйственные объекты, хранилища.

Специальные объекты

Силовые и инженерные сооружения, здания повышенной ответственности.

Для каждого типа объекта существуют свои особенности обследования — различия в конструкции, материалах и характерных дефектах.

Признаки износа

Изменение эксплуатационных свойств строительных конструкций можно определить по трещинам, сколам, отслаивающейся штукатурке и даже по выпадающим кирпичам. К признакам того, что отдельным конструктивным элементам строительного объекта требуется наблюдение, относят также образование высолов, следы промерзаний и протечек; прогибы или смещение плит из-за деформации и др.

Этапы определения физического износа здания или сооружения

Процедура оценки физического износа проходит в несколько последовательных этапов:

1. Подготовительный этап

• сбор технической, проектной и эксплуатационной документации;
• анализ истории обслуживания объекта;
• определение целей обследования и объёма работ;
• составление программы исследования.

2. Визуальное обследование

Эксперты осматривают здание, фиксируют внешние дефекты, деформации, нарушения отделочных и конструктивных элементов, оценивают состояние инженерных систем.

3. Инструментальное обследование

Проводятся измерения геометрии, прочности, влажности, состояния защитного слоя бетона, арматуры, несущей способности. Определяются скрытые дефекты, недоступные при визуальном осмотре.

4. Лабораторные исследования

При необходимости отбираются пробы материалов (бетона, раствора, металла) с последующим анализом в лаборатории.

5. Формирование заключения

На основе данных составляется экспертное заключение: степень износа, дефекты конструкций, рекомендации по ремонту, усилению или эксплуатации.

Какие методы используются

Важный критерий влияния на результат фактической оценки стоимости объекта недвижимости — расчет физического износа. Изношенность строения определяют в зависимости от фактического состояния конструкций и срока службы, с использованием методики и с применением соответствующих формул.

Физический износ объектов рассчитывается как сумма изношенности каждого конструктивного элемента строения. Расчет может проводиться следующими способами:

• визуальный осмотр строения с вычислением показателей изношенности;
• инструментальное обследование здания неразрушающими методами или путем вскрытия кровли, фундамента, стен и других элементов;
• инженерное обследование с расчетом стоимости восстановления всех эксплуатационных характеристик здания;
• оценка эксперта с вычислением остаточного срока эксплуатации объекта.

Чтобы вычислить общий физический износ строения, необходимо сложить значения, полученные при оценке состояния каждого из элементов: кровли, фундамента, стен, инженерных коммуникаций и др. 

Современные методы инструментального обследования

Для выявления скрытых дефектов и точного определения степени износа применяют современное неразрушающее оборудование:

• ультразвуковые приборы — выявляют неоднородности, пустоты, скрытые трещины в бетоне;
• тепловизоры — позволяют обнаружить промерзания, потери тепла, нарушение гидроизоляции и мостики холода;
• электромагнитные и радиоволновые приборы — определяют расположение арматуры, толщину защитного слоя, наличие коррозии;
• акустические методы — помогают обнаружить дефекты кладки и монолитных конструкций;
• эндоскопическое оборудование — применяется для обследования труднодоступных полостей.

Использование таких технологий повышает точность диагностики и позволяет избежать разрушения конструктивных элементов.

Правила оценки физического износа здания и сооружения

Строительные нормы определяют правила, по которым производится оценка физического износа здания и сооружения.

• Физический износ жилых домов и других сооружений необходимо определять, сравнивая факторы, выявленные при инструментальном и визуальном обследовании, со значениями строительных норм.
• При обнаружении только одного признака износа в строительной конструкции, величина должна быть равна нижней границе интервала.
• Стоит учитывать размер и характер повреждений, когда замечен физический износ только по одному признаку.

Вышеназванные правила не применяются для оценки физического износа жилых зданий, разрушенных в результате воздействия стихии.

Юридическая значимость результатов обследования

Заключение по результатам определения физического износа имеет официальную силу и может использоваться:

• при судебных спорах о состоянии недвижимости;
• в спорах с подрядчиками и управляющими компаниями;
• при страховании объектов;
• при оформлении сделок с недвижимостью;
• для подтверждения аварийного или удовлетворительного состояния здания.

Экспертное заключение фиксирует текущее состояние объекта и защищает интересы собственника.

Кто проводит оценку

Регулярное обследование сооружений и зданий на предмет техсостояния помогает не допустить преждевременного разрушения и продлить срок эксплуатации.

Определение износа здания проводят экспертные организации, осуществляющие строительно-технические экспертизы. Обратиться можно в ООО «СТРОЙ-ПРОВЕРКА». Организация обладает оборудованием и собственной лабораторией для оперативного проведения точных анализов. Аккредитованная компания проведет оценку физического износа зданий и сооружений и выдаст заключение, обладающее юридической силой. Выводы наших экспертов можно использовать в качестве доказательств при возникновении спорных ситуаций.

Часто задаваемые вопросы

Что такое физический износ здания?

Это постепенная утрата конструкциями прочности и эксплуатационных свойств под воздействием времени, нагрузок и внешних факторов.

Когда нужно проводить оценку износа?

Когда появляются трещины, протечки, деформации, перед ремонтом, продажей, реконструкцией или после аварийных воздействий.

Как рассчитывают степень износа?

По результатам визуального и инструментального обследования, лабораторных анализов и нормируемых формул для основных конструктивных элементов.

Можно ли определить износ без вскрытия конструкций?

Да, современные ультразвуковые, электромагнитные и тепловизионные методы позволяют проводить обследование без разрушения элементов.

Что считается критическим износом?

Состояние, при котором несущие конструкции теряют устойчивость, а эксплуатация становится опасной. Обычно это уровень выше 60 %.

Как часто проводят обследование зданий?

Обычно каждые несколько лет, а при появлении дефектов или после ЧС — внепланово.

Сколько времени занимает оценка износа?

От нескольких дней до двух недель в зависимости от площади и сложности объекта.

Имеет ли заключение юридическую силу?

Да, оно используется в спорах, при оформлении сделок и подтверждении аварийного состояния.

Сколько стоит обследование?

Стоимость определяется индивидуально после анализа объекта и объёма необходимых работ.

Другие статьи
Проверка бомбоубежищ	Исследование грунта перед строительством	Дефекты кровли